Michael Matusik 預測2019 經濟將發生的改變

作者: Michael Matusik

1. 政治:

推斷五月份可能會有聯邦選舉, 因此無論結果如何, 所有商業相關的改革策略將會在選舉前後發生, 經濟應該會改善. 不管選民如何猜測, 房地產市場將會是改革的關鍵.

2.雙向經濟: 公共vs. 私人

我們經濟成長緩慢主要因素來自於公共部門, 人口增長和國家債務.
在私人方面, 企業正處於獲利, 獎勵股東, 但沒有雇用更多員工或提高工資的打算.
按人均計算, 大多數經濟指標都在下降.

3. 現金利率:

除非我們看到私人產業的經濟提升, 否則現金利率將會降低, 因為我們已處於”收入衰退”一段時間.  現在官方統計數據也是如此顯示, “減息”的呼聲持續增加.

2019 年有兩項削減幅度分別為0.25%. 中國央行與現任政府之間的隔牆，以及試圖維持抵押貸款利率（如果它們目前處於低位）是主要原因。

4. 兩速房市:

悉尼和墨爾本的房價已被過度炒高, 其餘城市還尚有空間.

這兩大城市的價格被推高之因素目前在其他地方還未發生過. 在悉尼和墨爾本以外的地區，預計未來幾年（也許是十年）的價格（或租金）價格不會上漲。但是2019年悉尼和墨爾本的價值可能會持續下降。這個情形會持續多久如同像投擲飛鏢一樣，但比2016年的市場巔峰低10% 是肯定的。

5. 感知:

將持續有負面新聞報導, 特別是現在澳大利亞主流新聞Nine Network,

也許最好不要看商業新聞, 報紙或是電台節目. 重點是, 你已經購買一個對你心情有很大引響的房產. ME 銀行進行了一次很好的民意調查. 見下表

三年前購房的投資客比近期12個月才買房的投資客壓力要小. 表中的最後一行很有趣. 儘管有這些擔憂, 但在三年前購買的1500受訪者中, 只有 15%感到遺憾.也許他們只是抱怨而已.

6. 人口:

我們需要一個長期的人口政策, 但豬也可能會飛, 我懷疑目前的年度增長水平 (400,000)可能會在一段時間內實現. 新增長的人口將會在澳大利亞的 悉尼, 墨爾本, SEQ和珀斯四個城市定居. 更多的人將會從悉尼或是墨爾本往北遷移到 新南威爾斯海岸 和SEQ 或向南邊 塔斯馬尼亞. 其中許多人將是經濟難民或退休人員.

這對房市的引響程度值得懷疑.  在房屋價格提升之前,需要更多私人投資. 需要更多高薪的工作來提升房產價值. 降息將是一種保持現狀的辦法.

7. 人民工資  

很多事情都不支持人民工資提升, 人工機械化, 電子化, 和互聯網的發達導致每年人工升薪的機會減低. 將來會有更多的低收入工作. 中等收入家庭可能將一度受到擠壓.

8. 土地供應

在這, 我將繼續對SEQ進行評論, 這個地區目前的土地供應實際水平,廣泛的公頃 和服務站, 土地已是供不應求. 這裡有許多填充地, 小型可重新開發的土地, 但實際上要開發大量的地還是搖不可及, 有許多前置工作. 要是人民不是遷移到SEQ, 那麼經濟將遭受到損失.

9. 住房需求:

未來的住房需求趨勢將是首次購屋者和 小家庭. 預計明年開始. 見下表:

圖片來源: Matusjk 數據 + ABS 統計

此外, 值得注意的昰, 與過去十年相比, 未來十年每年需建造更多房屋. 主要來自於縮小規模的家庭, 首次購屋者, 房屋升級的家庭少於規模縮小的家庭.
總體數字膨脹, 無論是首次業者還是縮小規模的買家, 每戶人數減少, 但增加了更多的建造需求.  

10. 負債:

簡而言之, 如果只針對新建築產出, 那麼未來將建造更多的投資房.
但如果把負債的部分去掉, 投資客的類型將會發生重大變化, 每套房將需要更多的租金收入. 這通常意味著每個資產有更多租戶. 然而, 大多數地方當局將開始過度監管 (甚至徹底禁止)

雙重占用, 須盡快處理 附屬住宅和祖母房.

總結: 2019 的市場環境雖會比2018 更艱辛, 但也不是大家想的那麼糟.

文章來自於: https://matusik.com.au/2018/12/18/10-things-2019/  

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